Immobilien · Q1 2026
Prime Office in Europa: eine leise Neubewertung.
Warum der Abverkauf im Office-Segment die besten Gebäude falsch bepreist — und wie man sie kauft, ohne ins Messer zu greifen.
Die Erzählung zum europäischen Office-Markt stimmt in ihrer Pauschalität nicht. Leerstandsquoten sind tatsächlich erhöht, Transaktionsvolumina niedrig, der Sekundärbestand strukturell beeinträchtigt. Aber „Office" ist keine homogene Asset-Klasse — und die Flight-to-Quality innerhalb ist eine der schärfsten Kapitalbewegungen der Dekade.
Grade-A-Gebäude in Tier-1-Lagen mit starken ESG-Kennwerten werden zu oder über den bisherigen Spitzenmieten vermietet. Alles darunter akkumuliert Abschläge. Der Bid-Ask-Spread bei echtem Prime-Bestand hat sich auf Normalniveau eingeengt; der Spread beim Rest hat noch nicht einmal begonnen zu konvergieren. Ein Zwei-Geschwindigkeiten-Markt, den Durchschnittsanalytik übersieht.
Die Botschaft an Käufer: Kapital wird nicht für pauschalen Mut belohnt, sondern für Disziplin. Widerstehen Sie der verlockenden Rendite im Grade-B-Segment, kalkulieren Sie die tatsächlichen Retrofit-Kosten zur Taxonomie-Konformität bei allem vor 2015 realistisch, und zahlen Sie für die wenigen Objekte, die den Zyklus nicht drehen müssen. Das ist die Gelegenheit, die sich leise öffnet.
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